Ley Hoguet y servicios de conserjeria: realmente cumples la normativa? Easy Concierge te ayuda a demostrarlo
La FNAIM acaba de publicar un informe que sacude el mundo de la conserjeria de alquileres. El mensaje es claro: muchas conserjerias se extralimitan de su ambito legal sin saberlo. Pero mas alla del toque de atencion, surge una pregunta concreta: en caso de inspeccion, ¿como demostrar que trabajas dentro de la legalidad?
Este articulo analiza el informe FNAIM de abril de 2026, explica lo que la ley Hoguet implica concretamente para tu actividad de conserjeria, y te muestra como Easy Concierge te ayuda a documentar tu cumplimiento normativo — con pruebas.
Lo esencial de un vistazo
Informe FNAIM
Abril 2026
Ley afectada
Hoguet (1970)
Multa maxima
30.000 € + prision
Solucion
Easy Concierge
Indice
1. Lo que recuerda la FNAIM (y por que te concierne)
El informe publicado en abril de 2026 por la Federacion Nacional Inmobiliaria pone los relojes en hora sobre un tema que muchos preferian ignorar: la ley Hoguet del 2 de enero de 1970 se aplica plenamente a las conserjerias en cuanto salen del estricto marco de la prestacion material.
Punto critico: Esta ley es de orden publico — no se puede derogar, ni con el mejor contrato del mundo. Ninguna clausula contractual, ningun acuerdo verbal con el propietario puede eximirte de tus obligaciones legales.
Para la FNAIM, la conclusion es contundente: numerosas conserjerias ejercen a diario actividades que corresponden a la gestion inmobiliaria regulada sin poseer las habilitaciones requeridas. Y lo mas preocupante es que la mayoria lo hace sin ser consciente de ello.
Este informe no es un ataque contra las conserjerias. Es una senal de alerta para una profesion que se estructura y que necesita reglas claras para seguir desarrollandose con serenidad. Pero el mensaje es claro: el desconocimiento de la ley no protege a nadie.
2. Ley Hoguet: las bases que toda conserjeria debe conocer
La ley n.º 70-9 del 2 de enero de 1970, denominada ley Hoguet, regula el ejercicio de las actividades relativas a determinadas operaciones sobre inmuebles y fondos de comercio. En concreto, regula a toda persona o empresa que intervenga en la gestion, la transaccion o la administracion de bienes inmobiliarios por cuenta ajena.
Tarjeta T (Transaccion)
Obligatoria para toda actividad de intermediacion en la venta o el alquiler de bienes inmobiliarios. Incluye la redaccion de anuncios, la seleccion de inquilinos, la negociacion y la firma de contratos de alquiler.
Tarjeta G (Gestion)
Obligatoria para toda actividad de gestion inmobiliaria: administracion de bienes, cobro de alquileres, fijacion de tarifas, gestion financiera por cuenta de un propietario. Es esta tarjeta la que mas afecta a las conserjerias.
Por que es importante para ti
La frontera entre "prestacion de servicios" (sin tarjeta requerida) y "gestion inmobiliaria" (tarjeta obligatoria) es mucho mas fina de lo que se cree. Una conserjeria que modifica una tarifa o cobra un cheque de fianza pasa automaticamente al ambito regulado — aunque no fuera su intencion.
3. Con o sin tarjeta profesional: la frontera explicada
Sin tarjeta profesional
Estas actividades corresponden a la prestacion material y no requieren ninguna tarjeta Hoguet:
- Recepcion de viajeros y entrega de llaves
- Limpieza y lavanderia
- Pequenas reparaciones y mantenimiento corriente
- Check-in y check-out
- Coordinacion de profesionales (fontanero, electricista)
- Preparacion del alojamiento (ropa, consumibles)
- Gestion de opiniones de viajeros (respuestas)
- Fotografia del alojamiento
Te mantienes en el marco de un contrato de prestacion de servicios clasico. No se requiere tarjeta.
Tarjeta T o G obligatoria
Estas actividades corresponden a la gestion inmobiliaria y exigen una tarjeta profesional:
- Fijacion y ajuste de tarifas de alquiler
- Redaccion y publicacion de anuncios
- Seleccion y verificacion de inquilinos
- Firma de contratos de alquiler
- Cobro de alquileres o gastos
- Recepcion de fianzas (incluso sin cobrarlas)
- Negociacion con las plataformas
- Gestion financiera por cuenta del propietario
Sin tarjeta profesional, ejercer estas actividades es un delito penal.
Atencion: la fianza es una trampa frecuente
Incluso tener un cheque de fianza sin cobrarlo se considera una recepcion de fondos que exige tarjeta G. La frontera esta mas cerca de lo que se cree. Muchas conserjerias reciben fianzas "por costumbre" o "para echar una mano" — eso es suficiente para pasar a la ilegalidad.
4. Sanciones muy disuasorias
Para quienes piensan que el riesgo es teorico, el informe de la FNAIM recuerda que el ejercicio sin tarjeta es un delito penal, no un simple olvido administrativo. Las sanciones son severas y las inspecciones se multiplican.
| Infraccion | Sancion maxima |
|---|---|
| Ejercicio ilegal de intermediacion inmobiliaria | 6 meses de prision + 7.500 € |
| Manejo de fondos sin tarjeta G | 2 anos de prision + 30.000 € |
| Incumplimiento de procedimientos (Ley Le Meur, nov. 2024) | Multa civil de hasta 100.000 € |
| Falta de seguro de responsabilidad civil profesional | Suspension de actividad + multa |
Sanciones penales
El ejercicio sin tarjeta es un delito inscrito en el registro penal. Tambien puede conllevar una prohibicion de ejercer cualquier actividad comercial.
Sanciones civiles
El contrato celebrado sin tarjeta es nulo de pleno derecho. El propietario puede reclamar el reembolso de todas las comisiones abonadas.
5. El punto sensible: la gestion tarifaria
Entre todas las "zonas rojas" identificadas por la FNAIM, hay una que afecta a la practica totalidad de las conserjerias: la fijacion y el ajuste de tarifas.
Muchas conserjerias ajustan los precios a diario — estacionalidad, demanda local, competencia, eventos... Es yield management, y segun la FNAIM, corresponde a la gestion inmobiliaria regulada en cuanto la decision tarifaria la toma la conserjeria y no el propietario.
En la practica, se presentan dos situaciones:
1. Tienes la tarjeta G
Estas en tu derecho, pero necesitas poder demostrar tu rigor en caso de auditoria. Un historial claro de las modificaciones tarifarias y su justificacion es indispensable.
2. No tienes la tarjeta G
Cada modificacion tarifaria debe ser validada por el propietario para mantenerte en el marco de un simple mandato de ejecucion. Sin prueba de esta validacion, estas en infraccion.
En ambos casos, la trazabilidad es tu mejor proteccion. Es exactamente la razon por la que Easy Concierge ha desarrollado su registro de auditoria tarifaria con flujo de validacion del propietario.
6. La ley Le Meur (noviembre 2024): un endurecimiento adicional
El informe de la FNAIM se inscribe en un contexto regulatorio mas amplio. La ley Le Meur, aprobada en noviembre de 2024, ha reforzado significativamente la regulacion del alquiler vacacional en Francia.
Registro obligatorio
Todos los alojamientos turisticos deben registrarse en el ayuntamiento. Las plataformas deben verificar este numero antes de la publicacion.
DPE (certificado energetico) oponible
A partir de 2034, los alojamientos con calificacion F o G no podran alquilarse en corta duracion. El plazo se reduce para los inmuebles poco eficientes.
Poderes reforzados de los municipios
Los ayuntamientos pueden ahora limitar el numero de dias de alquiler, imponer cuotas por barrio y controlar mas facilmente.
Sanciones aumentadas
Las multas civiles pueden alcanzar los 100.000 euros por incumplimiento de los procedimientos de registro y declaracion.
Lo que hay que recordar: La tendencia es claramente de endurecimiento. Las conserjerias que no anticipen esta evolucion regulatoria asumen un riesgo creciente. El cumplimiento normativo ya no es opcional — es una cuestion de supervivencia para la actividad.
7. Easy Concierge: un modulo de cumplimiento a medida para este contexto
Es exactamente para responder a esta necesidad que hemos desarrollado el registro de auditoria tarifaria con flujo de validacion del propietario, disponible desde ahora en Easy Concierge. Este modulo ha sido disenado por un profesional de la conserjeria, para profesionales de la conserjeria.
Registro de auditoria
Cada modificacion de tarifa queda registrada con marca de tiempo: quien, cuando, que, direccion IP. Una pista de auditoria completa e inalterable.
Validacion del propietario
El propietario recibe una notificacion por email y valida las modificaciones desde su espacio — individualmente o con un solo clic.
Exportacion CSV
El historial completo se exporta en CSV para elaborar un expediente de cumplimiento utilizable en caso de inspeccion.
Activable a la carta: Fiel a la filosofia de Easy Concierge, este modulo esta desactivado por defecto. Cada conserjeria lo activa segun sus necesidades y su situacion regulatoria. Sin sobrecarga innecesaria — una proteccion inmediata para quienes lo activan.
8. Como funciona concretamente el registro de auditoria
La conserjeria modifica una tarifa
Precio por noche, tarifa semanal, suplemento por viajero, gastos de limpieza... La modificacion se registra en el diario con la tarifa anterior, la nueva tarifa, la identidad del operador y su direccion IP. Nada escapa al seguimiento.
El propietario es notificado
Se envia un email temporizado (15 minutos para agrupar las modificaciones) al propietario con un enlace seguro a su espacio de validacion. Sin spam: las modificaciones se agrupan inteligentemente.
El propietario valida
Desde su cuenta, consulta las modificaciones propuestas y las valida — una por una o mediante el boton "Validar todo" con un solo clic. Sencillo, rapido, accesible incluso para un propietario poco familiarizado con la tecnologia.
El historial se archiva
Todo queda registrado y es exportable en CSV. En caso de inspeccion, presentas un expediente completo: pruebas de propuesta, pruebas de validacion, marca de tiempo, identidad. Un expediente irrefutable.
9. En caso de inspeccion: la diferencia es flagrante
Sin herramienta dedicada
- Palabra contra palabra con el propietario
- Ninguna prueba de que el propietario valido las tarifas
- Ningun historial de modificaciones
- Sin trazabilidad de las decisiones
- Riesgo juridico maximo
- Estres intenso e improvisacion
Resultado probable: multa + nulidad de contratos
Con Easy Concierge
- Pista de auditoria completa e inalterable
- Prueba de que cada modificacion fue propuesta (no impuesta)
- Validacion del propietario con marca de tiempo
- Expediente CSV exportable para el inspector o el abogado
- Trazabilidad de principio a fin
- Total serenidad ante la inspeccion
Resultado: cumplimiento demostrado, actividad protegida
10. Profesionalizacion: una oportunidad, no una restriccion
El informe de la FNAIM puede asustar, pero hay que leerlo de otra manera: es una oportunidad de diferenciacion para las conserjerias que apuestan por la transparencia.
Los propietarios estan cada vez mas informados
Saben que confiar su inmueble a un gestor no conforme les expone tambien a ellos. Un propietario informado siempre elegira la conserjeria que pueda demostrar su rigor — con pruebas.
Una ventaja competitiva real
Una conserjeria que puede mostrar su registro de auditoria, sus validaciones del propietario y su historial de cumplimiento tiene una ventaja comercial innegable sobre las que navegan a ciegas.
La confianza como palanca de crecimiento
La transparencia regulatoria no es un coste — es una inversion en la relacion con el propietario. Las conserjerias mas exitosas en 2026 son las que han convertido el cumplimiento normativo en un argumento de venta.
"Easy Concierge ha sido concebido por un profesional de la conserjeria, para profesionales de la conserjeria. Cada funcionalidad responde a una necesidad del terreno. El modulo de cumplimiento tarifario es la ilustracion: nacido de una realidad regulatoria, pensado para un uso diario sencillo."
11. FAQ: las preguntas mas frecuentes
P.Soy autonomo en conserjeria, ¿me afecta la ley Hoguet?
R. Si, el estatus juridico no tiene importancia. Lo que cuenta es la naturaleza de la actividad ejercida. Si fijas tarifas, cobras alquileres o gestionas fianzas por cuenta de un propietario, te afecta — seas autonomo, SL o SA.
P.Mi propietario me ha dado un poder para gestionar las tarifas. ¿Es suficiente?
R. No. Un poder no sustituye la tarjeta G. La ley Hoguet es de orden publico: ningun acuerdo contractual puede eludir la obligacion de poseer la tarjeta profesional. En cambio, si el propietario valida cada modificacion de tarifa (como permite Easy Concierge), te mantienes en el marco del mandato de ejecucion.
P.Solo trabajo con Airbnb, no con alquiler clasico. ¿Se aplica igualmente la ley Hoguet?
R. Absolutamente. La ley Hoguet no distingue entre alquiler vacacional y alquiler clasico. Desde el momento en que intervienes en la gestion de un inmueble por cuenta de un tercero, entras en su ambito — ya sea en Airbnb, Booking, Abritel o en directo.
P.¿Como obtener la tarjeta G?
R. La tarjeta G (gestion inmobiliaria) se solicita en la Camara de Comercio de tu departamento. Condiciones: justificar aptitud profesional (titulo o experiencia), disponer de una garantia financiera y un seguro de responsabilidad civil profesional. El proceso lleva generalmente de 2 a 4 semanas.
P.¿Easy Concierge me exime de tener la tarjeta G?
R. No, Easy Concierge no es un sustituto de la tarjeta profesional. En cambio, para las conserjerias sin tarjeta G, el modulo de validacion del propietario permite probar que cada decision tarifaria emana del propietario — asi te mantienes en el marco legal del mandato de ejecucion. Para las conserjerias con tarjeta G, el registro de auditoria aporta la trazabilidad exigida en caso de inspeccion.
P.¿Cuanto cuesta el modulo de cumplimiento?
R. El registro de auditoria tarifaria esta incluido en la suscripcion de Easy Concierge. Sin suplemento. Lo activas cuando lo necesitas, lo desactivas si ya no te es util.
P.¿Mis datos de auditoria estan seguros?
R. Si. Todos los datos estan cifrados, alojados en Francia y conformes con el RGPD. El historial es inalterable: una vez registrada, una entrada de auditoria no puede ser ni modificada ni eliminada — es lo que le da su valor probatorio.
Checklist de cumplimiento Hoguet para tu conserjeria
Utiliza esta lista para evaluar tu situacion actual. Cada punto sin marcar representa un riesgo potencial.
Protege tu conserjeria con Easy Concierge
Registro de auditoria tarifaria, validacion del propietario, exportacion CSV — todo lo que necesitas para demostrar tu cumplimiento con la ley Hoguet ya esta en Easy Concierge.
Auditoria inalterable
Cada accion registrada
Validacion del propietario
Con un solo clic
Exportacion CSV
Expediente listo para inspeccion
En resumen
El informe FNAIM de abril de 2026 no es una mala noticia — es un acelerador de profesionalizacion para el sector de la conserjeria. Las conserjerias que se ponen en conformidad ahora toman la delantera.
No dejes que una inspeccion decida el futuro de tu conserjeria
Unete a los profesionales que se anticipan. Easy Concierge te da las pruebas que necesitas — antes de que te las pidan.
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